Fake news eller fakta om Oslos boligpriser?

I helgen arrangerte jeg en debatt på dette nettstedet med bakgrunn i at en som sitter i styret i et stort utbyggingsselskap i Oslo, påstod overfor meg i sist uke at prisene i Oslo ble drevet i været av lang saksbehandlingstid hos plan- og bygningsetaten og dermed er det alltid manko for ferdigregulerte prosjekter. "Er dette fake news eller fakta", spurte jeg og debatten var i gang. Her gjengir jeg tre av debattantene:

Dag-Jørgen Saltnes (DJS) i Estate nyheter og Estate Magasin samt journalist i NæringsEiendom at Estate Media:

DSJ: Det var nok fakta, men er litt usikker på om det vil gjelde i tiden fremover. Kombinasjonen av veldig lav priselastisitet på tilbudssiden og en av de lengste behandlingstidene, har vært bidragytende. Prognosesenteret har en veldig god graf på akkurat det. Men nå har saksbehandlingstiden gått ned, og det er gitt det høyeste igangsettingstillatelsen noensinne (jfr. Christian Ringnes' meget interessante foredrag på Citykonferansen). Så det gjelder neppe for de to neste årene.

Spørsmål: 16.000 boliger er det gitt igangsettingstillatelse til. Da er vel spørsmålet hvor mange boliger trenger Oslo by å godkjenne hvert år for å holde tritt med befolkningsveksten og helst ha mer tilbud på boliger enn etterspørselen? Hvor mange? 

DJS: Ikke så veldig mange. Er litt treghet i tallene, men blir balanse i løpet av et år eller to, ser det ut til. Befolkningsveksten er på retur. Det blir relativt sett færre svensker, litauere og polakker, som alle bor mindre trangt, enn flyktninger som bor mye mer trangt. Så selv om tallene viser vekst i befolkningen, så vil de forbruke færre leiligheter. Kombinert med den høyeste nybyggingen Oslo noen gang har hatt og høye utbyggingstall i nabokommunene også, så løser markedet hele "boligproblemet". Det er også verdt å merke seg at leieprisene ikke har blitt med på oppgangen i boligprisene. Så det er ikke boligmangel i Oslo. Det er objektmangel for investorene!

Spørsmål: Kan du utdype objektmangel for investorene, og til det andre du skriver som må bety at boligprisene vil gå ned i årene som kommer, jfr. markedet løser "boligproblemet?

DJS: Med objektmangel mener jeg at en høy andel av kjøperne av bybyggprosjekter er investorer. Sitat fra Prognosesenterets samfunnsøkonom Nejra Macic på et arrangement: "– Noe som er spesifikt for Oslo-markedet, er at investorene absorberer en god del boliger. Der gir et lavere tilbud, og vi ser at boligomsetningen nå er lavere enn før. Men vi vet ikke hvor mange boliger investorene kjøper. Det sies alt fra 20 til 60 prosent av de nye boligene kjøpes av investorer, sa Macic. Hun mener det dermed blir vanskelig å si hva eierne av sekundærboligene kommer til å gjøre.

– Vil de leie dem ut når de leveres eller skal de selge dem? Investorenes andel av nyboligprosjekter er en joker, og det er det som bekymrer meg mest for boligmarkeder, sa Macic."

Boligprisene vil ikke nødvendigvis gå ned, til det må man nok også få en noe høyere rente. Men det er vel tvilsomt om det blir stigning i 2018 og 2019. Husk at reallønnen hadde stor nedgang i fjor og vil ha nedgang i år også. Mener det er fornuftig å følge med på leieprisene, og de er relativt sett ganske lave nå.

Spørsmål: Investorstyrt boligmarked i Oslo. Stortinget har da endret skattereglene for denne gruppen, som vel vil dempe denne delen av boligmarkedet?

DJS: Skatt har lite å si når renten er 2,8 prosent.

Spørsmål: Hva må til da?

DJS: At de igangsatte boligene står ferdig.

Spørsmål: Tror du alle boligene står ferdig tilfeldig, slik at tilbud og etterspørsel virker og markedets "usynlige hånd" styrer til beste for alle?

DJS: Mulig vi beveger oss i sirkler. Men markedet har vært på vei opp fordi det har vært ubalanse i antallet kjøpere (og deres kjøpekraft) sett mot tilbud. Hadde renten vært litt høyere ville kjøpekraften for boliger vært lavere og man ville fått flere som hadde med rette valgt å leie fremfor å eie. Nå blir det snart tilbudsoverskudd, og da løses ting av seg selv. Vi får se hva som skjer i tiden fremover. Anbefaler også å se på analysene i Arealstatistikk. Meget gode. Her er noe av det: http://www.arealstatistikk.no/blogg/. Denne er særlig interessant: http://www.arealstatistikk.no/blogg/page/3/

Baard Schumann, administrerende direktør i Selvaag Bolig ASA: Leieprisene har faktisk aldri vært høyere sett mot rentenivået. Bedre avkastning på utleie nå enn for 5 år siden

Magnus Boyesen, tidligere seniorarkitekt hos plan- og bygningsetaten i Oslo kommune: Neida bare retorikk fra Sanner &  co. saksbehandlingstid fra komplett reguleringsforslag til off.høring. Er den tiden PBE styrer. Den er halvert fra 2010 til 2015 uten at boligproduksjonen steg i samme tidsrom. Derimot er det utleie av eiendommer regulert til boliger feks på Ensjø  som sinker boligproduksjonen i årevis. Boligprosjekter langs Gladengvn er blitt forsinket pga manglende realisering av boliger på tomter til boliger bak der det er utleid til annen virksomhet enn bolig (spør OBOS). Halve Ensjø bydelsenter (T-banen) er på vent fordi regulerte eiendommer  her er utleid i årevis til andre ting (bil). Boligutvikling har egeninteresse av å ha boligproduksjon på vent i stigende boligprismarked  (backlist). Moraliserer ikke men mens off. saksbehandling kan ta uker eller måneder tar eiendomstransaksjonene årevis.

Det er vanskelig å spå om fremtiden. Men en ting synes tydelig i dag og fremover en stund, saksbehandlingstiden hos plan og bygningsetaten er ikke noe problem. Det hevdes at boligprodusentene styret markedet slik at boligproduksjonen er på vent i stigende markedet, spørsmålet er hvor lenge dette kan vare? Når vi så ser at befolkningsøkningen har flatet ut, og det er historisk høy byggeaktivitet i Oslo og omegn, sammen med høy andel av kjøperne av bybyggprosjekter er investorer. Samtidig har vi historisk lav rente og markant nedgang i reallønnen samt usikkert leiemarked. Hovedsummen av dette tilsier at det stor grunn til å tro at det blir kjøpers marked i årene som kommer i Oslogryta. Noe som vil bli hilset virkelig velkommen av folk flest.

Ståle Undheim, styreleder i NKF plan- og miljø.