Trenger du brukerveiledning?
Få svar på ofte stilte spørsmål her (FAQ)
Lovdata kan dessverre ikke svare på spørsmål angående juridiske problemer. Lovdata kan heller ikke bidra med å tolke regelverket eller finne frem til rettsregler som passer i et bestemt tilfelle. Kontakt den offentlige etaten spørsmålet gjelder, eventuelt advokat eller rettshjelper hvis du har behov for slik bistand.
Fant du ikke det du lette etter?
Send en e-post til support@lovdata.no
LG-2016-145895
Om rettskraft
Saken gjelder krav om erstatning for misligholdt avtaleforpliktelse.
Bergen tingrett avsa 30.05.2016 dom med slik slutning:
Silvanus Invest AS (som oftes omtalt som Silvanus), har anket dommen. Ankeforhandling ble holdt i Gulating lagmannsrett lokaler i Bergen, 19.-20.04.2017. For Silvanus møtte styreleder Søren Skogen, og for FAV Eiendomsutvikling AS (heretter også omtalt som FAV), møtte styremedlem Odd Fondevik. Lagmannsretten hørte tre vitner, og det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Sakens bakgrunn:
Tingretten ga følgende beskrivelse av bakgrunnen for tvisten:
Partene er enige i denne beskrivelsen, og etter lagmannsrettens syn gir den et dekkende bilde av forhistorien til at den avtalen som ble inngått mellom Silvanus og FAV om erverv og utvikling av Møllendalsbakken 63. For lagmannsretten er tvisten nå begrenset til mislighold av denne avtalen, og det er ikke lenger tema om tidligere forpliktelser kan bli «vekket til live».
Før lagmannsretten redegjør for partenes påstandsgrunnlag, er det hensiktsmessig å utfylle den faktiske beskrivelsen som er sitert ovenfor.
Silvanus hadde 08.10.2013 inngått avtale med Vapa Eiendom AS (heretter også omtalt som Vapa), om erverv av et rålokale i Møllendalsveien 63 A for kr 1.950.000, med oppgjørsdato 15.12.2013. Følgende fremgikk av budskjema som både Silvanus og Vapa hadde undertegnet:
Det var utarbeidet et prospekt med bilder og informasjon der følgende var opplyst på en av sidene:
Det var forhåndskonferanse med kommunen 03.12.2013 om mulig utnytting av eiendommen. Referatet fra dette møtet ble først kjent for FAV etter tingrettsbehandlingen.
Tre dager etter, 06.12.2013, sendte Skogen (Silvanus) en e-post til Fondevik (FAV) der det fremgår:
Som vedlegg fulgte de fleste sidene i det prospektet som lå til grunn fra Silvanus sin avtale med Vapa, men ikke den siden som er sitert ovenfor. Det fremgår der at arealet er 350-380 kvm.
I e-post 23.12.2013 fra Skogen (Silvanus) til daværende administrerende direktør i FAV, Arne Veidung, vises det til telefonsamtale 20.12 og Skogen oppsummere bl a slik:
Partene er uenige om denne oppsummeringen var dekkende, men de avtalene som Silvanus og FAV senere inngikk, innebar ikke at FAV skulle kjøpe eiendommen. Partene skulle derimot opprette et eget selskap, MB 63 AS, som skulle erverve eiendommen. I e-post 13.01.2014 fra Skogen til Arne Veuidung, fremgår at «loftet beløper seg til kr 2.8 mill + dok. Med oppgjør i uke 05/14.
I closingprotokollen, som ble underskrevet 16.01.2014, står det følgende under punkt 2, avsnittet «Kontraktens bestemmelser om forsinkelse m.m.:»
Samme dag ble det inngått en kjøpekontrakt mellom Silvanus og MB 63 AS. I denne har Skogen undertegnet som selger og både Skogen og Haakon Veidung som kjøpere. Det fremgår av denne kontrakten at kjøpesummen er kr 1.950.000, samt omkostninger til tinglysning, samt at «Kjøper er kjent med at selger pt. ikke er eier av seksjonen og ikke har hjemmel til seksjonen. Dersom selger ikke blir eier av seksjonen heves avtalen.» Det fremgår videre at kjøpesummen skulle innbetales til konto angitt av selger.
Det ble også utarbeidet en aksjonæravtale for MB-63 A AS, men denne ble ikke undertegnet.
Nordea innvilget 31.01.2014 lån stort kr 1500 000, og partene undertegnet låneavtale 04.02.2014, og same dag sendte Skogen e-post til megler Einar Strand som håndterte salget fra Vapa til Silvanus, med beskjed om at «da er vi klar for utbetaling», med kopi til Haakon Veidung i FAV. I samme e-post fra Skogen til Strand, ble det tatt opp at det var et avvik i areal.
I e-post 07.02.2014 fra Haakon Veidung til Skogen, ble det opplyst at arealet nå var oppmålt til 337,50 m2, og at korrekt pris da skal være 1.731.907,90, og Skogen ble bedt om å ta kontakt med selger for å få justert prisen.
I e-post fra Skogen til Arne Veidung 10.02.2014 spurte Skogen om Veidung kunne/ville være med på forhandlinger med Foss, og ga samtidig uttrykk for at «Jeg vet ikke hvor mye «rabaleder» vi kan lage her, de solgte med oppgitt BRA 350-380. Dette stpr i salgsoppgaven.»
Vapa v/ Christian Foss avslo i e-post samme dag til Skogen at det var grunnlag for noe prisreduksjon, og ba om snarlig oppgjør. Påfølgende dag skrev Skogen til Arne Veidung at han ikke ønsket å diskutere mer med Foss, og at det ble for «dumt» å diskutere om et avvik på 12,5 kvm. Arne Veidung svarte tilbake til Skogen at
I e-post fra Skogen 24.02.2014 til Arne Veidung, opplyste han at det ikke lar seg gjøre med prisreduksjon. Arne Veidung svarte neste dag at:
Haakon Veidung sendte 11.03.2014 e-post til Einar Strand, med opplysning om at den var tenkt videresendt til Christian Foss. Arealsvikten ble der påpekt, og det ble tilbudt kr 1.800.000, for å få saken ut av verden.
Einar Strand svarte samme dag, med kopi til Skogen, at han videresendte til Foss, men påpekte at «dere har kjøpt av Skogen, ikke Foss. Det ble videre påpekt at det var opplyst at arealet var ca 350 -380, og at avviket da er 12,5 m2.».
Vapa varslet Silvanus 26.03.2014 om at det ville bli igangsatt dekningssalg. Skogen sendte dette videre til Arne Veidung der han bl a skrev «Jeg ber deg om å komme til fonuft når det gjelder å gjøre opp til Foss & co. Så kan vi ta det etterpå, men jeg kan dessverre ikke her også komme i minus».
Det kom ikke til noen enighet mellom Silvanus og FAV. Etter at Silvanus purret i e-post 07.05.2014 til Arne Veidung, svarte Arne Veidung at:
Vapa fortok dekningssalg høsten 2014, og krevde prisdifferanse og utgifter erstatter fra Silvanus med kr 1.236.904. I etterkant ble Silvanus og Vapa enige om en erstatning stor kr 750.000 og med tillegg av kr 72.000 i advokatkostnader, utgjør dette kravet som Silvanus har fremmet ovenfor FAV.
Ankende part, Silvanus, sitt påstandsgrunnlag, kan sammenfattes slik:
Closingsprotokollen var et sluttprodukt for flere tvister, og innebar at FAV forpliktet seg til å finansiere MB-63 sitt erverv av Møllendalsveien. FAV valgte uberettiget å avslutte samarbeidsavtalen gjennom heving, med den konsekvens at MB-63 aldri ervervet eiendommen og Silvanus ble stående i betalingsmislighold. Det anføres at FAV var forpliktet til å stille med finansiering av kjøpesummen, slik at Silvanus kunne erverve eiendommen. Forpliktelsen fremkommer av det samlede avtaleverk (closingprotokoll, tilhørende kjøpekontrakt, skriftlig kommunikasjon mellom partene, samt partenes opptreden). Betaling skulle finne sted direkte til Vapa, og Silvanus skulle ikke ha separat finansiering. Det var ikke meningen at Silvanus skulle bli eier, før FAV oppfylte sin betalingsforpliktelse. Det har ikke blitt anført at det forelå noen direkteavtale mellom FAV og Vap, eller at kontrakten har blitt transportert. Det var finansieringsforpliktelsen som var det sentrale. FAV var ikke berettiget til å heve med den begrunnelse at Silvanus ikke ble eier. Grunnen til at Silvanus ikke ble eier, skyldes FAV sitt mislighold. Det kan ikke legges til grunn at Silvanus ikke hadde finansering. Manglende eierskap ble heller ikke påberopt av FAV da de trakk seg fra samarbeidet. Fragåelsen av samarbeidsprosjektet ble utelukkende begrunnet i påstått mangelfull informasjon om areal. Det bestrides at det forelå opplysningssvikt som ga grunnlag for heving. FAV var gjennom forhandlingene før signering av Closingprotokoll, klar over lokalenes faktiske størrelse gjennom befaring og seksjoneringsdokumenter. Målbart areal var ikke avgjørende for partenes refeleksjon til realisering av felles prosjekt. Det er ikke riktig at Skogen bevisst har holdt tilbake informasjon, Det dreier seg om hva han har fått med seg og ikke. Dersom opplysningssvikten er en mangel, ville den adekvate misligholdsbeføyelsen være et prisavslag. Krav om prisavslag ble aldri fremsatt overfor Silvanus, men ble fremsatt overfor Vapa. Det var ikke grunnlag for å heve og det foreligger ansvar for det økonomiske tap som Silvanus er påført.
Ankende parts påstand
Ankemotpartens, FAV, sitt påstandsgrunnlag, kan sammenfattes slik:
Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Årsaken til at MB 63 AS ikke ervervet seksjonen, skyldes Silvanus sitt eget mislighold. Det bestrides at det forelå noen avtale om direkte oppgjør med Vapa. Closingprotokollen foreskriver uttrykkelig at MB 63 skal kjøpe seksjonen iht vedlagt kjøpsavtale. Denne kjøpsavtalen er mellom MB 63 og Silvanus. Det fremgår av denne at om Silvanus ikke blir eier av seksjonen, så heves avtalen. Silvanus ble aldri eier av seksjonen. FAV har oppfylt sine handleplikter etter Closingprotokollen. Avtalen er inngått mellom profesjonelle parter, og det må foretas en objektiv fortolkning med stor vekt på ordlyd.
Subsidiært anføres at FAV var berettiget til ikke å bidra til gjennomføring på grunn av opplysningssvikt fra Silvanus sin side. Silvanus hadde ikke gitt korrekte og fullstendige opplysninger om seksjonen. Silvanus sendte ikke videre all informasjon de hadde, og har pådratt seg ansvar for arealsvikt. Silvanus sa heller ikke noe om utfordringer knyttet til bygningsmyndighetene. Om noen har misligholdt avtalen, er det Silvanus, ikke FAV. Betalingsforpliktelsen påhviler uansett MB 63, ikke FAV. Atter subsidiært foreligger det ikke årsakssammenheng med det økonomiske tapet. Silvanus kan ikke velte sin kostand knyttet til eget mislighold overfor Vapa, over på FAV. Forsinkelsesrenter var det uansett ikke avtalt at FAV skulle betale, og Silvanus måtte uansett ha betalt noe direkte til Vapa.
Ankemotpartens påstand:
Lagmannsrettens vurdering:
Lagmannsretten finner det klart, og det er heller ikke omstridt, at Silvanus har misligholdt sin betalingsforpliktelse overfor Vapa. Fullt oppgjør skulle skje i desember 2013, og dekningssalg ble foretatt høsten 2014, etter at dette var varslet fra slutten av mars 2014. Det er også klart at FAV ikke selv har misligholdt noen forpliktelse overfor Vapa.
FAV har anført at det i tilfelle er MB 63 AS som vil være ansvarlig for betalingsforpliktelsen, og ikke FAV. Slik søksmålet er anlagt, med fokus på pliktene etter closingprotokollen av 16.01.2014, er lagmannsretten ikke enig i dette. Den avtalen, gjelder forholdet mellom Silvanus og FAV.
Etter lagmannsrettens syn er det ikke treffende å karakterisere utviklingen i avtaleforholdet som en heving. Det foreligger ingen hevingserklæring. Fra 07.02.2014 gjorde FAV gjeldende at det forelå feil opplysninger om arealet, som måtte føre til reduksjon av kjøpesum. Det at FAV anbefalte Silvanus å ta dette opp med Vapa, innebærer ikke at det er Silvanus som eventuelt vil sitte med ansvaret overfor FAV. Det er åpenbart at det ikke ville være grunnlag for noe prisavslag i avtalen mellom Silvanus og Vapa, men dette kunne stille seg noe annerledes i forholdet mellom Silvanus og MB 63 A, og dermed ha betydning for rekkevidden av finansieringsforpliktelsen til FAV. Hvorvidt det var grunnlag for prisavslag, eller ikke, finner ikke lagmannsretten det nødvendig å ta stilling til. Det var uansett en uenighet mellom FAV og Silvanus, som ikke ble løst.
Etter lagmannsrettens vurdering, fremstår det som om Silvanus ikke hadde forståelse for at det ville være avtaleforholdet med Silvanus som selger, som er det sentrale, og ikke avtalen med Vapa. Dette ble påpekt flere ganger fra FAV, uten det kom annet svar fra Silvanus enn at Vapa ikke gikk med på noen reduksjon.
Utspill fra FAV 11.03.2014, direkte til Vapa, innebar i realiteten et tilbud om prisavslag stort kr 150.000. Det er uheldig at dette ikke ble tatt opp med Silvanus, men i og med at tilbudet umiddelbart ble sendt videre til Cristian Foss, med kopi til bl a Søren Skogen, var Silvanus kjent med standpunktet til FAV, og ble etter hvert kjent med at Vapa ikke godtok en slik reduksjon.
Spørsmål om tilsvarende prisavslag, ble ikke diskutert mellom FAV og Silvanus. I e-post 07.05.2014 fra Silvanus ble det derimot fremsatt et slikt forslag:
FAV avslo dette og ga uttrykk for at de ikke aksepterte denne måten å gjøre forretninger på. Deretter er det ikke opplyst om mer kontakt mellom partene. Dekningssalget skjedde ca et halvt år etterpå, og krav om erstatning ble senere fremsatt. Avtalene ble dermed etterhvert innholdsløs, men det var ingen heving som skjedde.
For lagmannsretten er det sentralt at Silvanus hadde en betalingsforpliktelse overfor Vapa som pr utløpet av februar 2014 utgjorde 2 052 094, inkludert morarenter. Ytterligere forsinkelsesrenter påløp med minst kr 15.000 i måneden, og utgjorde minst kr 70.000 i begynnelsen av mai 2014. Det er enighet om at FAV ikke hadde påtatt seg noen plikt til å betale disse forsinkelsesrentene. Det er da likevel påfallende at Silvanus i sin kommunikasjon med FAV opptrer som om FAV er den som skal gjøre opp med Vapa. Silvanus kunne og burde således ha gjort opp med Vapa, eventuelt bedt FAV om å betale det uomstridte beløpet. Silvanus gjorde ikke noe forsøk på dette, og fortsatte dermed sitt betalingsmislighold overfor Vapa. I en slik uavklart situasjon, uten at det fra Silvanus sin side ble tatt noe adekvat skritt for å avklare situasjonen, foreligger det ikke noen uberettiget betalingsvegring fra FAV, og dermed ikke noe mislighold. Anken må etter dette forkastes.
Anken har ikke ført frem og ankemotparten har krevd seg tilkjent sakskostnader etter tvisteloven § 20-2 (2). Ingen av unntakene i § 20-2 (3) er anvendelige. Advokat Strandenes har fremlagt kostnadsoppgave stor kr 189.155,- eks mva. Ankende part har ikke hatt innvendinger til oppgaven, og beløpet tilkjennes.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning