Manglende isolering av yttervegger i hovedbygg og råte i tømmer

Partene er enige om at Johansen i forbindelse med salget opplyste at det er etterisolert i alle ytterveggene i hovedhuset i forbindelse med legging av ny bordkledning. Tidlig i 2013 rev Villmo en vegg mellom stue og trappeåpningen og fikk mistanke om at veggene ikke var etterisolert, da hun ikke kunne se noe isolasjon og hun opplevde nordveggen som kald. Hun kontaktet Johansen som undersøkte forholdet med håndverkerne som hadde hatt oppdraget med etterisolering, og meldte tilbake til Villmo at veggene var etterisolerte. Villmo slo seg til ro med dette og fulgte ikke opp forholdet ytterligere.

Bygningsingeniør Svein Laberg har ved sine undersøkelser i 2015 åpnet bordkledningen på flere steder, og konstatert at det mangler isolering i alle vegger bortsett fra sørveggen. Med grunnlag i forklaringen fra Laberg og bilder fra Labergs undersøkelser finner lagmannsretten bevist at det ikke er etterisolert i tre av veggene på hovedbygget, slik Johansen opplyste om. Dette er en mangel etter avhendingsloven § 3-8 første ledd.

Villmos rett til å gjøre mangelen gjeldene er ikke bortfalt på grunn av for sen reklamasjon, slik Johansen har anført. Selv om Villmo allerede i 2013 hadde en mistanke om at det manglet isolasjon, fikk hun forsikringer fra Johansen om det motsatte, som hun kunne legge til grunn uten å gjøre ytterligere undersøkelser. Det forelå ikke omstendigheter som tilsier at Villmo burde oppdaget at veggene ikke var etterisolert eller undersøkt bedre, før Laberg foretok sine undersøkelser i 2015. Villmo fremmet krav om heving av kjøpet 01.07.2015 med henvisning til rapporten fra Laberg av 15.06.2015 som bl.a. omhandler manglende isolering. Villmo har klart reklamert innen rimelig tid etter at manglene ble oppdaget, jf. avhendingsloven § 4-19 første ledd.

Villmo har også trukket inn råteskader i tømmer som en del av mangelskravet, men slik at omfanget er presentert som høyst usikkert. Problemet er noe illustrert ved bildene som viser områder hvor det er åpnet opp i bordkledning. Lagmannsretten finner ikke holdepunkter for at det foreligger mangler i form av råte i tømmer, verken sett hen til avhendingsloven § 3-8 eller § 3-9. I forhold til § 3-8 pekes på at det ikke er dokumentert avvik mellom det Johansen har opplyst om utbedring av partier med råteskader og forholdene slik de fremstod ved åpning av veggen i 2015. I forhold til avhendingsloven § 3-9 pekes på at hovedhuset er oppført i 1901. Det er ikke anført og det kan ikke legges til grunn, at konstruksjonen i hovedhuset avviker fra vanlig byggemåte eller offentligrettslige krav som gjaldt da huset ble oppført eller ved eventuelle senere rehabiliteringer. Ved kjøp av et så vidt gammelt hus er det påregnelig for Villmo at det kan ha forekommet ytre påvirkninger som ikke er tilstrekkelig utbedret eller at det av andre årsaker er svekkelser i materialer i konstruksjonen – uten at dette ble oppdaget og utbedret i forbindelse med skifting av bordkledning i Johansens eiertid.

Råteskader i tømmer i det omfang som er opplyst medfører, verken isolert eller sett i sammenheng med boligens øvrige tilstand, at boligen er i vesentlig dårligere tilstand enn det Villmo hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummens størrelse og forholdene for øvrig, jf. avhendingsloven § 3-9.

Råte i gulv i tilbygg

Tilbygget, som er bygget i 1980, består av fire rom. I øst ligger et soverom, deretter et bad mot vest og en gang ytterligere vestover. Fra gangen kommer man også inn i en liten bod, som er plassert vest for gangen. Det er for lagmannsretten opplyst, og lagmannsretten legger til grunn at veggene på tilbygget er bygd på en ringmur av leca. I gangen på tilbygget er det gravd ut en krypkjeller, hvor man ved inspeksjon kan se under deler av gulvet i tilbygget. Under badegulvet går en tverrgående lecamur, og man kan ved inspeksjon av krypkjeller se frem til denne muren. Bak muren er resten av badet og soverommet.

Villmo har avdekket råte i gulvåser i soverommet i tilbygget og at gulvåsene i tre er lagt direkte på bakken uten fuktsikring. Råteskadene ble oppdaget i 2015 da det ble åpnet et mindre område i soveromsgulvet. Det ble ikke åpnet andre steder i gulvet i tilbygget. Tilråtningen er kommet så langt at det nå kan konstateres svikt i gulvet i soverommet.

Villmo opplevde en oversvømmelse i desember 2013, som medførte at det kom vann inn i krypkjeller i gangen. Vannskaden ble utbedret ved at krypkjelleren ble tømt for vann og tørket. Det ble ikke gjort undersøkelser eller tiltak i området bak tverrgående lecamur under badegulv, altså under deler av badet og soverommet. Lagmannsretten legger til grunn som mest sannsynlig at råteskadene har utviklet seg fra byggeår ved at gulvåsene i tre er lagt direkte på grunnen uten fuktsikring, men slik at oversvømmelsen i 2013 har bidratt til skadeomfanget slik det fremsto i 2015. Det vises her til forklaringen fra byggingeniør Svein Laberg og byggmester/takstmann Svein-Tore Hansen. Lagmannsretten antar for øvrig at feilkonstruert gulv har medført at oversvømmelsen i 2013 kunne gjøre større skade enn den ville gjort på et gulv som var byggmessig forsvarlig bygd.

Videre finner lagmannsretten sannsynlighetsovervekt for at råteskader i gulvåser er gjennomgående for hele tilbygget. Skadens art, råteskader i gulvkonstruksjon, tilsier i seg selv et omfattende utbedringsarbeid. Ut fra forklaringene fra Laberg er det mest sannsynlig at hele eller store deler av tilbygget må rives og bygges opp på nytt. Laberg uttrykte usikkerhet om hele badet må rives og har tatt hensyn til dette i sin estimering av kostnadene til 520 000 kroner eks. mva. Hansen har ikke gitt uttrykk for hva det vil koste å utbedre gulvet i hele tilbygget, bare hva det vil koste å bytte ut gulvet på soverommet.

Lagmannsretten finner ingen holdepunkter for at Johansen hadde kjennskap til hvordan gulvet var bygget opp eller at det var råteskader i materialer. Johansen kjøpte boligen brukt i 2001 og har ikke utført arbeider på boligen som har medført inngrep i gulvkonstruksjonen eller andre steder hvor oppbygningen av gulvet ville blitt synlig. Tilbygget er, som nevnt ovenfor, bygd på en ringmur av leca. Utvendig kan det ikke observeres lufting i muren. Fra krypkjelleren er det begrenset inspeksjonsmulighet. Arealet som ligger bak ovennevnte tverrgående lecamur, det vil si området under soverommet og deler av badet, kunne ikke observeres.

Villmo har vist til at Johansen like før overtakelse la nytt belegg på soveromsgulvet, og har anført at tingrettens vurdering av formålet med dette, nemlig unngå at Villmo skulle foreta utbedringer av gulvet på soverommet og således oppdage råteproblemene, er korrekt. Lagmannsretten viser til at Johansen har lagt nytt gulvbelegg på gulvdekket slik det var, uten å gjøre inngrep i gulvet. Det er ikke påvist noe som tyder på at Johansen ved dette arbeidet oppdaget noe som tilsa at noe var galt ved gulvet ut over at belegget var gammelt og slitt.

Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at Johansen forut for salget hadde grunnlag for å anta at det kunne være svakheter ved konstruksjonen i gulvet i tilbygget. Johansen har således heller ikke holdt tilbake opplysninger om dette i forbindelse med kjøpet.

Villmo har anført at problemet med råte i og feilkonstruksjon av gulvet utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-8, idet Johansen under visning på spørsmål om lufting av grunnmur uttalte at det ikke er fukt i grunnen. Lagmannsretten finner at opplysningene fra selger på dette punkt er så vidt vage at det ikke gir grunnlag for å innfortolke enhver feil knyttet til fuktproblemer som avvik fra opplysninger om eiendommen. Villmo og vitnet Lund har for øvrig bekreftet at det ikke var fukt i krypkjelleren da varmtvannsberederen ble installert der i 2013. Det foreligger ikke mangel på dette grunnlaget.

Lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at råte i gulvåser lagt direkte på bakken uten fuktsikring er et så vidt omfattende problem at forholdet rent kvantitativt kan anses som vesentlig etter avhendingsloven § 3-9. Det vises til at Laberg har stipulert utbedringskostnadene til omkring 520 000 kroner eks. mva. At feilene fremstår som omfattende isolert sett og at utbedringskostnadene vil bli store, er ikke i seg selv tilstrekkelig til å anse forholdet som en mangel etter avhendingsloven § 3-9. Hvorvidt dette er en mangel beror på en totalvurdering av omstendighetene rundt kjøpet og hva kjøper med rimelighet kunne forvente av eiendommens tilstand.

Ved vurderingen av om det foreligger mangel etter avhendingsloven § 3-9 har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, bestående av lagdommer Nylund og ekstraordinær lagdommer Lyng finner at råteskader i gulvåser ikke medfører at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det Villmo hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig, også når skadene ses i sammenheng med mangler ved isoleringen og boligens øvrige tilstand. Villmo var forut for kjøpet gjort kjent med at tilbygget var satt opp i 1980, forut for Johansens eiertid, og at huset i mange år utelukkende hadde vært brukt som fritidsbolig. Videre hadde hun med selvsyn sett at overflaten på gulvet på soverommet var så stygt at det umiddelbart måtte skiftes, og at badet var så lite tiltalende at Johansen av denne grunn reduserte kjøpesummen med 50 000 kroner. Villmos far, som var med henne på visning, observerte dessuten at det ikke var synlig lufting i lecamuren. Flertallet finner det ikke sannsynliggjort at Johansen under visningen skal ha gitt uttrykk for at alt arbeid med tilbygget var utført av fagfolk. Johansen var selv kjent med at tilbygget var oppført av en fisker, som tidvis også drev med snekring.

Ut fra tilbyggets alder, den utførelsen som kunne ses med det blotte øyet og mangel på opplysninger om hvilke utførelsesmetoder som hadde vært benyttet og av hvem, mener flertallet at det ikke kunne fremstå som upåregnelig for Villmo at det kunne være skjulte feil og mangler, herunder ikke-forskriftsmessige konstruksjoner, også i tilbygget. Det er ved vurderingen også av betydning at Johansen ikke var kjent med hvilke konstruksjoner eller utførelsesmetoder som var benyttet ved byggingen, herunder om det var etablert noen som helst drenering rundt tilbygget, at det verken var utarbeidet takst eller tilstandsrapport i forbindelse med overdragelsen og at Villmo heller ikke sørget for at boligen ble besiktiget av en bygningskyndig som åpenbart hadde kunnet påpeke de risikofaktorer som forelå. Ved å kjøpe boligen til tross for dette, med «as is"-klausul, er det etter flertallets syn Villmo som i utgangspunktet står nærmest til å bære risikoen for skjulte feil og mangler.

Flertallet finner det dessuten sannsynlig at råteskadene i gulvåsene er blitt vesentlig større i tiden etter overtakelsen, og da først og fremst på grunn av store nedbørsmengder og issmelting i desember 2013, som blant annet medførte oversvømmelse og kortslutning av det elektriske anlegget i krypkjelleren. Johansen ga i forbindelse med kjøpet uttrykk for at krypkjelleren var tørr, og Villmo og vitnet Lund hadde også konstatert dette da de installerte varmtvannsbereder der en gang i løpet av 2013. I forbindelse med oversvømmelsen har Villmo opplyst at krypkjelleren ble full av vann, hun måtte bruke en maskin for å få pumpet det ut og deretter sørge for tørking. Om flommen kunne ha hatt følger for andre deler av tilbygget, ble ikke undersøkt, Slik tilbygget står på grunnen, er det sannsynlig at det i forbindelse med denne hendelsen også må ha kommet betydelige mengder med vann direkte inn under gulvåsene. Slik har det stått frem til problematikken ble oppdaget våren 2015. Begge de sakkyndige vitnene har bekreftet at denne hendelsen kan ha betydning for slik råteskadene fremstår i dag. Samlet sett finner ikke lagmannsrettens flertall at feilkonstruksjonen av gulvet i tilbygget, med påfølgende råteskader, medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand enn Villmo hadde grunn til å regne med.

Flertallets konklusjon er at Villmo ikke kan gjøre gjeldende mangler ved gulvkonstruksjon i tilbygget.

Mindretallet – lagdommer Salomonsen – mener feilene ved gulvkonstruksjonen etter omstendighetene kan gjøres gjeldende som mangel etter avhendingsloven § 3-9. Mindretallet peker på at det i salgsavtalen fremgår at tilbygget er renovert i perioden 2002 til 2012. Johansen har i forbindelse med kjøpet opplyst om arbeidet som er utført og ikke gitt uttrykk for usikkerhet om boligens tilstand eller det behov som da fremstod for ytterligere renovering. For Villmo ble boligen, til tross for alder, fremstilt som en bolig uten aktuelle omfattende vedlikeholdsbehov ut over at badet måtte pusses opp. Kjøpesummen – 1 350 000 kroner – må ut fra det som er opplyst om boligpriser på Lurøy anses som alminnelig for et eldre, men greit vedlikeholdt hus i dette området.

Ved vesentlighetsvurderingen er det et moment hvorvidt boligen er bygget i samsvar med byggeskikken på oppføringsstedet på oppføringstidspunktet, se Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, side 191 med videre henvisning til rettspraksis. Anderssen uttaler bl.a.:

Står en overfor en eldre eiendom, og denne har opprinnelige forskriftsmangler som ikke har materialisert seg i skade eller fare for skade årene som har gått, synes det ikke naturlig at kjøper kan påberope seg forholdet som mangel.

Det er ikke omtvistet at bygging av trekonstruksjon direkte på grunnen uten fuktsikring og/eller lufting er i strid med byggeforskriftene som var gjeldende i 1980. At gulvet er bygd opp i strid med forskriften må ses i sammenheng med at råteskader begynte å materialisere seg allerede fra byggeår og at en slik svikt i konstruksjonen er alvorlig både i forhold til boligens bæreevne og inneklima. Disse forhold trekker sterkt i retning av at feilene representerer mangel i avhendingslovens forstand. Det vises til Anderssens uttalelser på side 192, med videre henvisninger til rettspraksis:

Videre vil det ha betydning hva slags feil det er tale om. En rent estetisk feil, for eksempel en skjev vegg som ikke har betydning for bæringen av huset, oppfyller sjeldnere vesentlighetskriteriet enn en feil som påvirker eiendommens funksjon, eller en feil som kan forårsake ytterligere skader på eiendommen. Se for eksempel Høyesteretts dom av 8. november 2007 (sak HR-2007-01874-A) avsnitt 47 og Frostating lagmannsretts dom av 5. desember 2006 (LF-2006-89610) hvor det var tale om alvorlige feil som det ikke kunne forventes at kjøper skulle leve med.

Videre fremgår på side 199:

For det annet er det mulig at grunnleggende konstruksjonsfeil kan være vesentlige etter sin art. Det synes å være en tendens i rettspraksis til å særstille slike forhold, se for eksempel Rt-1982-1357, RG-1995-738 (s. 743) og Agder lagmannsretts dom av 23. juli 2002 (LA-2001-806). [ ... ] Som eksempel kan nevnes alvorlige feil med byggets fundamentering.

Det er mindretallets oppfatning at feilens omfang og kostnadene med utbedring, sett hen til at det gjelder svikt ved boligens grunnleggende konstruksjon med alvorlige konsekvenser for boligens funksjon, gjør at dette utgjør mangel etter avhendingsloven § 3-9. Det er etter mindretallets oppfatning ikke av betydning at Villmo ikke undersøkte hvordan bygget var konstruert, ved å spørre mer om dette, eventuelt ved å ta kontakt med den som satte opp tilbygget. Mindretallet viser til at heller ikke Johansen, som hadde eid boligen fra 2001, hadde sett det nødvendig å kontakte vedkommende for å kontrollere eventuelle behov for utbedringer av konstruksjonen. Ved utmåling av eventuelt prisavslag ville det imidlertid måtte tilkomme et betydelig fradrag for standardheving.

Tak på tilbygg

Villmo har vist til at papptak på tilbygget er slitt og at det er påvist slitasje, og at takets tilstand er mangelfullt etter avhendingsloven § 3-9.

Lagmannsretten viser til at papptaket ikke er utbedret eller byttet ut etter at tilbygget ble satt opp i 1980. Tak er utsatt for slitasje og må påregnes utbedret/renovert etter 30 år, slik tilfellet også er her. Som veiledning vises til såkalte levetidstabeller utarbeidet av Sintef, hvor det i punkt 262, Taktekning, Asfalttakshingel, fremgår et levetidsintervall på 20-30 år. Tilstanden på taket medfører verken isolert sett, eller sett i sammenheng med boligens tilstand for øvrig, at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det Villmo hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen størrelse og forholdene for øvrig, jf. avhendingsloven § 3-9.

Råte i gulv i hovedhus

Villmo har med bistand fra Laberg tatt opp deler av gulv i hovedhuset, og har konstatert at det er råte i gulvåser og stubbgulv i stuen. Omfanget er noe usikkert idet bare deler av gulvet er åpnet og kontrollert. Villmo har anført at forholdet utgjør mangel etter avhendingsloven § 3-9.

Hovedhuset er ført opp i 1901. Det er ikke anført og det kan ikke legges til grunn, at konstruksjonen i hovedhuset avviker fra vanlig byggemåte eller offentligrettslige krav som gjaldt da huset ble oppført eller ved eventuelle senere rehabiliteringer. Ved kjøp av et så vidt gammelt hus er det påregnelig for kjøper at det er benyttet uhensiktsmessige byggemetoder, har forekommet ytre påvirkninger som ikke er tilstrekkelig utbedret eller at det av andre årsaker er svekkelser i materialer i konstruksjonen. Det er ingen forhold som tyder på at selger har hatt noen grunn til å mistenke at det kunne være råte eller andre svakheter i stuegulvet. Dette er for øvrig heller ikke anført.

Lagmannsretten finner at råteskader i gulv i hovedhuset ikke medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det Villmo hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig, jf. avhendingsloven § 3-9.

Vedovn

Johansen har erkjent at ovnsrør er montert for nært brennbart materiale og har akseptert ansvar for utbedringskostnader. Lagmannsretten finner ikke at det er mangler ved ovnen eller rør ut over det Johansen har erkjent. Vinkelrett «bøying» av ovnsrøret er og var synlig for Villmo før hun kjøpte boligen. Partene er uenig om hvor omfattende utbedringskostnadene blir. Lagmannsretten kommer tilbake til problemstillingen nedenfor.

Hevingskravet

Kjøperen kan heve avtalen dersom mangelen utgjør et vesentlig avtalebrudd, jf. avhendingsloven § 4-13 første ledd.

Hva som ligger i vesentlighetskravet, fremgår nærmere av de spesielle merknadene til avhendingslova § 4-3 om heving på grunn av forsinkelse. De samme hensyn gjør seg gjeldende når krav om heving grunnes på mangler. Om vesentlighetskravet heter det i Ot.prp.nr.66 (1990–1991) på side 98:

Om misleghaldet er vesentleg, må vurderast i kvart enkelt høve der ei rekkje moment vil vere relevante. Ved vurderinga vil for det fyrste avtala og omstende rundt denne stå sentralt. Vidare vil ein m.a. sjå på kor langvarig forseinkinga er, om det er av særleg vekt for kjøparen å få råderetten over eigedomen til fastsett tid ( ... ),og om seljaren hadde grunn til å rekne med at forseinkinga var vesentleg for kjøparen. Det må også kunne leggjast vekt på om kjøparen si interesser kan bøtast på anna vis, t.d. ved skadebot. I det heile vil altså både reint objektive og meir subjektive omstende kunne spele inn. Det er likevel ikkje eit vilkår for å kunne heve at det ligg føre subjektiv skyld på seljarens side. Men og dette kan vere eit moment ved vurderinga av om avtalebrotet kan reknast som vesentleg.

Det må foretas en helhetsvurdering der det overordnede spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Dette fremgår i dom inntatt i Rt-1998-1510 på side 1518, der det også fremholdes at det skal legges vekt på om et prisavslag, som alternativ til heving, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av et kontraktsbrudd og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbrudd som foreligger.

Utgangspunktet og det sentrale moment i vesentlighetsvurderingen vil være den objektive mangel ved eiendommen, og da både mangelens karakter og omfang. I Rt-2010-710 heter det i avsnitt 45:

Det er ikke grunnlag for å oppstille noen form for prosentlære hvor størrelsen på utbedringsomkostningene sammenholdt med kjøpesummen skal tillegges avgjørende betydning for hevingsspørsmålet når prosentsatsen overstiger et bestemt nivå. Slike prosentberegninger vil bare kunne tjene som hjelpemiddel ved vurderingen av mangelens betydning. I tillegg må omfanget av utbedringsarbeidene og de ulemper disse medfører tas i betraktning. Kan en mangel utbedres ved lite heft, vil misligholdet kunne bli ansett som ikke vesentlig selv om utbedringskostnadene er store. Og motsatt vil en mangel som medfører mye heft, kunne bli ansett som vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store. Kjøperens berettigede forventninger til eiendommen vil også ha betydning. Disse forventningene vil kunne variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett.

I dette tilfellet foreligger det mangler ved isolering i yttervegger og plassering av rør til vedovn. Begge forhold kan avhjelpes ved prisavslag. Etterisolering av vegger må skje ved å ta ned bordkledning, lektre ut, legge ny vindsperre og isolasjon, sette på bordkledning og overflatebehandle. Dette er et arbeide som i begrenset utstrekning vil medføre ulemper for Villmo. Det samme gjelder arbeidet med å sikre at rør til vedovn ikke kommer for nær brennbart materiale.

Johansen kan ikke bebreides for at han opplyste om at veggene var isolert, til tross for at dette ikke var tilfellet. Han hadde engasjert håndverkere til å utføre slik jobb og måtte i utgangspunktet kunne stole på at jobben ble utført som avtalt. Det var ikke noen forhold som gjorde manglene ved isoleringen synlig for Johansen.

Verken manglene omfang og karakter eller subjektive forhold på Johansens side tilsier at kontraktsbruddet kan anses vesentlig. Vilkårene for å heve kjøpet er således ikke til stede, jf. avhendingsloven § 4-13 første ledd.

Prisavslag

Har eiendommen mangel, kan kjøper kreve et forholdsmessig prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-12 første ledd. Etter § 4-12 andre ledd skal prisavslaget fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet, dersom ikke noe annet blir godtgjort.

Det skal her utmåles prisavslag for manglende isolering og mangel som skyldes at rør til ovn er plassert for nært brennbart materiale.

Laberg har lagt til grunn at etterisolering av yttervegger krever at bordkledning tas ned, at det lektres ut, legges ny vindsperre og isolasjon og settes på ny bordkledning som overflatebehandles. Han har stipulert kostandene til tre vegger til 205 000 kroner inkl. mva.

Svein-Tore Hansen har anslått kostnadene til etterisolering av to vegger til 91 112 kroner, mens tømrer Ole Kristian Johannesen, som har inngitt tilbud på utbedringsarbeider på boligen, har anslått dette arbeidet med tre vegger til å koste 300 000 kroner.

Johannessen har, som lokal snekker på Lurøy, et godt grunnlag for å beregne riktig markedspris for dette arbeidet. Samtidig er hans prisberegning basert på en helt skjønnsmessig vurdering. Laberg har basert sin prisvurdering ut fra arealet på veggene. Samlet finner lagmannsretten at utbedringsarbeidet vil koste 240 000 kroner inkl. mva. Det er ingen forhold som tilsier at prisavslaget skal beregnes til annet enn disse kostnadene.

Det skal også utmåles et prisavslag som tilsvarer kostnadene med å sikre at rør til ovn ikke kommer for nært brennbart materiale. Johansen har akseptert at kostnadene settes til 8 000 kroner, selv om utbedringsforslaget fra Svein-Tore Hansen omfatter arbeider ut over det som er nødvendig for å rette det som er mangel i avhendingslovens forstand. Lagmannsretten legger til grunn 8 000 kroner med tillegg av mva., som utgjør 2 000 kroner, som sannsynlige kostnader til å utbedre manglene.

Villmo skal etter dette ha et prisavslag på 250 000 kroner.

Sakskostnader

Anken har delvis ført frem og ingen av partene har vunnet saken, jf. tvisteloven § 20-2 andre ledd. Lagmannsretten har vurdert, men finner ikke at tungtveiende grunner tilsier at noen av partene bør tilkjennes erstatning for hele eller deler av sine sakskostnader etter tvisteloven § 20-3.

Det er med grunnlag i lagmannsrettens resultat ikke grunnlag for å tilkjenne noen av partene erstatning for sine sakskostnader for tingretten.

Dommen er avsagt med slik dissens som fremgår ovenfor.

Dommen er avsagt etter lovens frist på fire uker, hvilket skyldes øvrige arbeidsoppgaver og ferieavvikling blant rettens medlemmer.

Domsslutning